您现在位置:首页万厦视点

万厦视点

1

2009,中国物业管理 不折腾

新闻来源: 万厦居业有限公司   作者: 刘昌兵 人气: 2622  日期: [2009-12-21]

 
■  刘昌兵
 
       胡锦涛总书记在纪念改革开放三十周年大会上连续用三个“不”的经验得出9字箴言--“不动摇、不懈怠、不折腾”,特别是“不折腾”三个字道出了人民的心声,表明中国不再做与经济发展无关的、内耗的路线辩论或政治斗争,受到海内外媒体的好评。其中“不折腾”的英文翻译难倒不少国外媒体,有译成“不翻来倒去”(don"t flip flop)的,也有译成“别走岔路”(don"t get sidetracked)的,还有译为“不踌躇”(no dithering)的。
        笔者之所以提出不折腾,确实发现2008这次金融危机浪潮之中,其实我们身边有太多的人和事在折腾,折腾经济、折腾地产、折腾物管、折腾小区、折腾自己……大家都知道,炒股最怕什么?最怕该折腾的时候不折腾,缩手缩脚;不该折腾的时候瞎折腾,最终把本金亏了或被套了,最终到了该折腾的时候折腾不动了。
       展望2009年的中国房市、物业管理行业,笔者以为各方都要认真领会胡总书记“不折腾”的重要指示,以更加理性务实的态度、对消费者更加负责的精神,老老实实地建好楼盘、搞好服务,正本清源,“回归原点”。
       所谓不折腾包括以下几个方面:
 
一是政策法规不折腾。
      自2003年以来,中国对房地产的宏观调控基本没有停过。从行政命令或是政策法规,自上而下,几乎每年都有调整。其中涉及到土地、房贷、物业、拆迁、房价、房地产投资、税收、经济适用房、廉租房等方方面面。
      然而,房地产市场非旦没有降温,反而房价越来越高。面对更多的政策调控,似乎并不能使房价回到健康的水平,此时政府的调整力度到是越来越大,调控政策的“药物剂量”也越来越猛。2007年至今出台的一连串房地产调控政策,包括提高土地税费、控制土地价格以及廉租房、经济适用房各项规定与办法等等。令人眼花缭乱,目不暇接。然而,经过连续几年的调控, 2007下半年至2008年,中国的房地产市场需求急速下滑,市场开始痿缩,各房地产商面临资金断链的压力,而市场的需求方,又不得不面对哄台过高的房价,继续保持观望的态势。
      其实任何一个市场都有其自身的治愈能力,市场就是市场,市场有自己的周期运作,必然有它的自然规则,房价不可能永远过高,也不可能永远过低。政府并非是无限权力的政府,更不是无限责任的政府,政府对于市场根本不了解,也并不是市场的“操盘手”,调控根本不可替代市场的运作规则,犹如唐吉柯德般挑战“市场”这个大风车,根本无济于事。对市场不要过多干预,主要目的是增强这个市场的治愈能力,提升其面对“病毒”的免疫力,少用点“抗生素”、“激素”,以免对本已具备的免疫能力造成实质性的破坏。而政府的主要职能是服务、协助规范市场的健康有序发展,而不是人为控制这个市场。相关决策部门应该紧抱科学发展观,积极努力地改变目前的调控管理模式,以监督和引导为主,从各方面权衡最终调控所能带来的效益,让市场原有的调控规律发挥作用,这样才能将市场还给市场本身,市场才能正真创造出更多的财富和价值,才能健康、可持续地发展下去。
       就在2008年年初,房地产还限外,但不到半年,情形又是大变,而之前,地产政策也是翻来覆去变化无常。经济运行需要稳定预期,如此折腾,让投资者和消费者如何预期?。
 
二是营销服务不折腾。
       房市竞争激烈,卖房很难,为了生存,一些开发商、物业管理企业选择了打价格战这一条操作最简单、短期内最有效的手段,殊不知价格战也是一把双刃剑,杀敌一千,自伤八百,把整个市场、行业都搞乱了,最后大家都没有利润。还有的开发商、物业管理企业寄希望于所谓的营销创新,期望策划一些事件或者广告轰炸来吸引眼球,殊不知消费者早就不受忽悠了。
       以房地产行业违法违规案件为例,建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等八部门曾开展专项整治工作,通过采取部门联动、集中检查、督办问效、信息通报、曝光典型案例等措施,严厉打击房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为,重点查处了土地取得、规划审批、房屋拆迁、开发建设、广告销售等环节的违法违规、权钱交易行为。官方公布的资料显示,全国共查处房地产领域违法违规案件9029起,通报违法违规典型案件1788起。
     2009年不折腾,企业的正道还是要回到练好内功上来,要“回归原点”,不搞花架子,不搞噱头,将09年工作重点放在提升基础性的经营、管理、服务、品质、品牌、团队等方面。特别是要加强经营管理,高度重视成本管理和现金流管理;要致力提高服务质量,开发商特别是要提高售后服务的质量;要建设一支高素质的高效团队,实现企业的可持续发展。
 
三是业主消费不折腾
       购房者及业主不能再折腾了。这几年,漫骂、围攻、打砸、断供乃至拉标语、写大字报之类的非理性维权事件屡有发生。站在消费者的角度,他们也是权益得不到保障之后的无奈之举,但站在客观公正的立场,某些消费者和业主的不理性、不合作的态度却是造成此类事件愈演愈烈的另一重要原因。不管如何,此类过激行为无助于问题的解决,反而造成了一些恶劣的社会影响,笔者不提倡、不鼓励。有话好好说,有事好好说,好好交流,好好沟通。是在谈不好,谈不拢,可以合理合法地理性维权。仲裁也好,上法院起诉也好,这才是解决问题的正道。
 
四是专家学者不折腾
      普通的购房者和业主由于受知识面、经验等多方面的限制,他们希望了解更多的信息,全球经济动态、国家宏观政策、经济发展趋势、房价具体走向等等。了解这些信息的渠道,最重要的来源就是通过专家、学者在媒体上的分析、预测,来进行一些判断。可一说到专家,这些年的威信是每况愈下,一落千丈,专家成了“砖家”,他们的折腾可以说是“罄竹难书”,各种奇谈怪论在网上已被网民批得体无完肤,在此不再一一列举。以专家们对金融危机的预测来说,记得“国八条”等政策出台以后,我们的专家就开始进行政策分析、经济预测,认为强制措施出台以后,房价会下跌,可以起到稳定房价的作用。当时很多准备购房的老百姓听了这些他们所信任的“专家”言论之后都暂时搁置了购房计划,准备等到房价大跌时再出手抄底。可结果呢?房价到底又跌了多少?正因为相信了我们的专家,导致后来老百姓花更多的钱来购房。2009年会不会上演同样的闹剧,我们拭目以待。因此,笔者呼吁,专家学者们要管好自己的嘴,不要当“房托”,更不能一张“黑嘴”瞎忽悠。
 
五是媒体网络不折腾
       面对经济危机,我们的媒体需要传播正确舆论导向,客观公正的分析金融危机的成因、形式及对我国各行业市场的影响,客观公正地评价,而不是为提高收视率或者点击率而危言耸听,哗众取宠,吸引眼球。现在媒体都标榜自己是“责任媒体”“专业媒体”,可实际呢?有没有真正读懂“责任”“专业”的真实含义?作为一个有责任心的传播者,有没有真正做到前瞻性、理信的引导?
      社会媒体、行业媒体、网络媒体要坚持新闻真实性的原则,讲职业道德,讲专业精神,讲社会责任,不散布、不传播小道消息,不恶意刊发负面新闻······
 
      目前房地产市场最需要的不是资金而是信心!如果我们的媒体、专家、地产人、物业人都在瞎折腾,谁还有信心去购房?那市场环境就可想而知了!
       此外,参与房市和物业管理的各方主体也不能再折腾了,包括主管部门、行业组织、社会机构、群团组织等。譬如,相关组织机构的评比排名以及劳民伤财的行业性大型活动也该休矣。
       2009年的中国房市、物业管理,只有在一个参与各方都不折腾的环境中,才能逐步迈向理性、健康的轨道,