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市国土房产局局长张士明谈全市物业管理“梳理行动”

新闻来源: 万厦居业有限公司   作者: 万厦 人气: 4374  日期: [2005-09-22]

       全力打造诚信物管阳光物管——市国土房产局局长张士明谈全市物业管理“梳理行动”

  2005年8月31日,市国土资源和房产管理局召开全市物业管理企业资质管理专项执法检查工作动员大会,启动了我市物业管理行业25年来的首次执法检查工作。就被誉为物业管理“梳理行动”的本次专项大检查的有关情况,记者采访了市国土资源和房产管理局局长张士明。

  全市物业管理覆盖面积接近2亿平方米

  记者:你对深圳的物业管理有什么样的总体评价?

  张士明:深圳作为我国内地物业管理的发源地,经过了20余年从无到有、从小到大的发展历程。期间,我们充分吸取和借鉴香港的经验,成功地创造了诸多“国内第一”。如:颁布实施了国内第一部物业管理行业法规;成立了国内第一家专业化物业管理公司;创立了国内第一家物业管理行业协会;物业管理覆盖面全国第一……如今,物业管理行业已成为我市第三产业乃至整个国民经济发展中的新兴行业。据统计,我市目前已取得国家一级资质的物业管理企业有 50 家,占全国所有一级资质企业总数的27%。同时,一级资质公司的全部和二、三级公司中的大部分都通过了ISO9000和ISO14000等各种质量、环境认证体系。全市物业管理从业人员有10万多人,管理着全市3544个物业项目,物业管理覆盖面积达1.89亿平方米。同时,深圳的物业管理企业在全国形成了一个整体品牌效应,有150多家物业管理企业在国内200多个城市拓展项目600多个,管理面积达到7080多万平方米。
  深圳的物业管理不但大大提升了市民的工作、生活品质,促进了深圳市国民经济的稳步发展,提升了深圳的城市竞争力和可持续发展能力,而且,发挥了较好的辐射、示范和带动效应,推动了全国物业管理行业的发展和整体水平的提升。

  梳理物业管理是清无的重要组成部分

  记者:客观地说,深圳的物业管理在取得了诸多成绩的同时,也存在一些问题。我想,解决这些问题正是这次专项执法行动的原因之一。
  张士明:确实如你所言,我们在肯定深圳物业管理取得的成绩的同时,必须正视其中存在的问题。物业管理已经成为市民工作生活中不可或缺的重要组成部分。尽管我市物业管理企业的主流是好的,他们诚信守法、规范经营,为广大市民提供了优质服务,受到普遍的好评和欢迎。但是,行业中还是存在着一些这样或那样的违法违规行为,主要问题就是市场秩序存在一定程度的混乱,可谓“鱼龙混杂”。一些无执照、无资质的“黑物管”公司日益滋生和蔓延,侵害业主利益的事件时有发生,业主投诉上访现象比较多,对社会的稳定与和谐造成了一定的影响。因此,专项执法检查工作是我市物业管理行业健康有序发展的必然要求。
  此外,本次执法检查工作是我们国土房产部门落实市委市政府“清无”行动有关精神的一项重要举措。按照市政府清理整治无证无照非法经营专项行动的工作部署,查处广大业主和社会各界反映的“黑物管”问题,保障诚信守法物业管理企业和广大业主的合法权益。再次,执法检查工作也是进一步落实物业管理有关法规规定的具体体现,目的就是加强对取得物业管理资质证书的企业的监督检查工作,通过检查,清理整顿物业管理行业中存在的问题,建立长效的监管机制。
  另一方面,上半年我们重点抓了物业管理市场主体之一业主大会、业主委员会组织的规范运作,下半年中心就转移到另一个主体--物管公司的规范整治上来了。

  检查重点——揪出“黑物管”

  记者:本次执法检查的重点是什么?

  张士明:据工商部门的数据显示,我市经工商注册经营范围中含有物业管理业务的公司有2800多家,其中专营物业管理业务的公司有1075家,其余1700多家公司为兼营物业管理业务的公司;目前,在这2800多家物业管理公司中,已申领了物业管理资质证书的公司有898家,其中专营的物业管理公司只有690余家。也就是说,全市目前有1900多家公司尚未取得物业管理企业资质,其中包括近400家专营物业管理业务的企业。当然,这1900多家公司中,有相当大的一部分公司还没有开展物业管理业务。尽管如此,这个现实还是比较严峻的。
  所以,这次执法检查的重点就是“黑物管”公司,特别是无执照、无资质的“双无”公司。但对于上述898家有资质的公司,首先我们应当肯定,这898家有资质的物业管理公司是打造我们深圳物业管理品牌的功臣,也代表着深圳物业管理全行业的主流形象。但品牌不是一劳永逸的。物业管理服务品质的追求是无止境的。近年来,我们有些有资质的物业管理公司甚至是一级资质的公司服务水平在下降,引发了大量的业主投诉。对那些管理服务水平下降,业主投诉较多,社会反映恶劣甚至危及社区稳定的有资质的物业管理企业,我们也要严格依法查处,使之尽快提高管理质量。情节严重的,该依法降低资质的要降低,该吊销资质的要予以吊销。
  本次执法检查工作从9月1日开始至10月31日结束,历时两个月时间。本次检查主要依据有关法律法规重点检查以下13项内容:有无取得物业管理企业资质证书;有无降低物业管理企业资质条件;有无按规定报送物业管理统计报表,建立信用档案系统;有无聘用未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动;有无将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人;有无规范使用本体维修基金;有无擅自改变物业管理用房用途;有无擅自改变公共建筑和共用设施用途;有无擅自利用物业共用部位、共用设施设备经营;有无超越资质等级承接物业管理业务;有无签订物业管理服务合同;有无按规定公布物业管理服务费的收支账目;有无按规定将物业管理收费进行公示。

  处罚是手段 目的是规范

  记者:本次检查对违法违规企业将如何处理?目前的检查工作进展如何?

  张士明:在本次检查中,对违反规定,瞒报或在限期整改期间未改正的,逾期不申报物业管理企业资质证书并继续管理的,将按照有关法律法规予以处罚,并商请市工商部门注销其经营范围中的物业管理业务。但值得一提的是,我们对违法违规企业的处罚,是对整个行业市场秩序的整治和规范。处罚是手段,其目的是规范,而不是打压。这一点,希望能得到广大物业管理企业的理解和支持。
  此外,对于这次执法检查,我特别强调要注重标本兼治,就是要把加强执法检查力度与治本紧密结合起来,始终坚持一手抓物业管理违规违法现象的整治,一手抓物业管理市场秩序的规范。实际工作中,要注重做到“三并”:一是执法与服务并行。一手抓执法,一手抓服务。在具体执法过程中,执法人员要敢动真格,敢于碰硬,不走过场、不流于形式;同时要注意寓服务于执法之中,做到文明执法,优质服务,并要始终绷紧维护社区安定和社会稳定这根弦;二是检查与引导并重。在清理无资质经营的同时,更要注重引导企业创造条件申领资质证书。三是处罚与防范并举。这次执法检查中,对那些达不到资质申领条件且业主意见很大的无资质公司,我们一定要严格执法,该处罚的处罚,该提请工商部门吊销营业执照的要及时提请,要让非法经营的"黑物管"公司没有生存的空间。同时,结合处罚工作,我们也要做好有关物业管理政策法规的宣传教育,做好业主的发动工作,引导业主依法维护自己的正当合法权益,从源头上有效防范和杜绝“黑物管”现象的存在。
  目前 ,执法检查工作正在有条不紊地进行。根据我们掌握的资料,我们首先给1900多家有物业管理经营范围但一直没有来申领物业管理资质证书的企业发放整改通知书,要求这些企业在收到整改通知书一周内,将整改计划安排情况以书面形式报企业注册地所在区局,并在2个月内,根据《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)规定申报物业管理企业资质。逾期不整改的企业,我局将予以行政处罚,并商请市工商部门注销其经营范围中的物业管理业务。同时,我们要求全市898家已领取物业管理企业资质的企业填写自查表,主动对照检查内容进行自查和整改。

  尽快筹建物业管理招投标有形市场

  记者:广大市民门在对本次执法检查工作表示支持的同时,也担心出现“雨过地皮干”的现象。他们担心,执法检查过后,不法企业侵害业主的行为又卷土重来?

  张士明:业主的担忧不是没有道理的。执法检查是治标,制度建设是治本。我们在做好执法检查工作的基础上,将继续加大制度建设力度,不断完善我市物业管理企业资质管理的长效监管机制。我们不会寄望于一次执法检查就能解决物业管理领域存在的所有问题。我们将充分利用这次执法检查的契机,从制度上、机制上和体制上查找漏洞,总结经验,解剖典型,及时发现普遍性和规律性的问题, 积极主动地创新监管工作思路,创新监管手段和方式,不断完善监管制度建设。
  为此,我局将重点从以下六个方面着手,努力构建健康、有序的物业管理市场秩序,保障业主的合法权益。一是加快《深圳经济特区物业管理条例(送审稿)》的报审工作,进一步完善我市物业管理的法规体系;二是继续做好《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的宣传贯彻工作,通过规范业主大会、业主委员会的运作,保护广大业主的合法权益,促进物业管理和社区管理有机结合;三是尽快筹建物业管理招投标有形市场,构建一个公平、公正、公开的物业管理招投标交易平台,通过规范的物业管理招投标市场,巩固本次专项执法检查的整治成果,使我市的物业管理服务市场更加科学、规范和透明;四是落实鸿忠书记、宗衡市长、锐锋副市长的批示精神,尽快完成罗湖区老旧住宅区整治和引入规范物业管理的调研工作,总结并在全市推广该项工作的经验。五是抓好房屋维修基金的收取与追缴管理工作,尽快解决好这个困绕我们十多年的重大历史遗留问题,切实维护广大业主的根本利益;六是根据建设部出台的《物业管理企业资质管理办法》,继续完善符合深圳实际的资质年审相关规定和措施。七是抓住承办由建设部、中国物业管理协会主办的“全国物业管理高峰论坛”和“首次全国物业管理行业文艺汇演”的契机,把“深圳物业管理周”办成全国物业管理行业的盛大节日,使深圳物业管理能继续发挥对全国物业管理的服务、示范和辐射作用。同时,强化物业管理信息化建设,落实我市物业管理诚信档案制度,并建立健全物业管理服务收费公示制度,提高物业管理服务收费的“透明度”。

  努力打造诚信物管、阳光物管,继续当好全国物业管理行业排头兵

  记者:通过对物业管理市场秩序的规范和整治,你对深圳物业管理的未来抱有怎样的期待?

  张士明:我想,在全面规范和整治物业管理市场秩序的基础上,我们将继续强化两个建设,即物业管理品牌建设和诚信体系建设;推动两个创新,即物业管理体制创新和监管思路创新;抓好两个培育,即培育规范有序的物业管理市场和培育一批现代化、国际化的物业管理集团公司,打造诚信物管和阳光物管。我相信,依这样的工作思路推行下去,我们可以乐观地期待,深圳的物业管理仍然能够继续扮演国内物业管理行业领跑者的角色,继续当好 “领头羊”、“排头兵”,再创深圳物业管理的新辉煌,为创建和谐深圳效益深圳作出应有的贡献。